Tranh chấp nhà đất hiện nay luôn là một trong những vấn đề nóng và xảy ra rất nhiều ở nước ta. Trên thực tế các vấn đề về tranh chấp nhà đất diễn ra rất phức tạp và đa dạng cũng bởi nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên việc giải quyết tranh chấp diễn ra kéo dài nhiều năm. Có rất nhiều vụ án về tranh chấp nhà đất mà người dân đã phải vất vả hao tiền tốn sức theo đuổi vài chục năm nhưng vẫn chưa được giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình. Các tranh chấp nhà đất liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà, tranh chấp quyền thừa kế nhà đất, tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là nhà đất….Trong phạm vi bài viết dưới đây chúng tôi xin cung cấp những thông tin liên quan đến quy định về tranh chấp nhà đất giúp cho người dân hiểu rõ hơn và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tranh chấp nhà đất được hiểu như thế nào?
Tranh chấp nhà đất là trường hợp khi hai hoặc nhiều bên có sự bất đồng, khác nhau về quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt hoặc các vấn đề khác liên quan liên quan đến nhà đất. Tranh chấp nhà đất thường phát sinh khi có tranh cãi về việc sở hữu, quyền sử dụng, thuê, mua bán, xây dựng, sửa chữa hoặc bán căn nhà. Các tranh chấp nhà đất có thể được giải quyết thông qua đàm phán thương lượng giữa các bên, thông qua trung tâm trọng tài hoặc thông qua con đường hòa giải tại cơ quan chức năng có thẩm quyền như UBND cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Mặt khác, khái niệm về tranh chấp đất đai được pháp luật quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Có thể thấy, tranh chấp đất đai không chỉ là những tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quyền của chủ thể sử dụng đất như: tranh chấp về ranh giới, lối đi… mà còn là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất có thể bắt nguồn từ các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc tranh chấp nhà đất có phạm vi rất rộng về cả quyền sở hữu, sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất cũng như tranh chấp về quyền, lợi ích của chủ sở hữu, sử dụng và các bên tham gia có liên quan khi họ thấy bị ảnh hưởng về lợi ích của mình.
Có rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề nhà đất, tuy nhiên có hai dạng tranh chấp cơ bản: Một là tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng đất ví dụ như tranh chấp về ranh giới sử dụng đất, tranh chấp về lối đi chung,… . Hai là tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà đất như Hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng tặng cho…
Quy định cần biết khi giải quyết tranh chấp nhà đất
Quy định giải quyết tranh chấp nhà ở
Đối với việc giải quyết tranh nhà ở pháp luật quy định cụ thể tại Điều 177 Luật Nhà ở 2014. Việc giải quyết tranh chấp nhà ở được khuyến kích giải quyết thông qua hoà giải. Trường hợp, tranh chấp không thể giải quyết thông qua hoà giải thì sẽ được áp dụng tuỳ thuộc vào việc tranh chấp về quyền gì đối với nhà ở hay là loại nhà ở để biết được do Toà án, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ xây dựng .. giải quyết.
Quy định giải quyết tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Cũng như việc giải quyết tranh chấp nhà ở thì việc tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết bằng phương thức hoà giải trước. Nếu không hòa giải thành tại Uỷ ban nhân dân cấp cấp xã thì một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở của Tòa án được xác định như sau:
- Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giao dịch có đối tượng là nhà ở quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế tài sản là nhà ở quy định tại Khoản 5 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Việc xác định được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những bước đầu tiên rất quan trọng giúp cho vụ việc được giải quyết đúng trình tự thủ tục và nhanh chóng hơn. Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành sẽ do cơ quan có thẩm quyền sau giải quyết:
- Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết với các trường hợp: tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013;
- Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì có thể lựa chọn việc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Một số vấn đề lưu ý khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất
Lưu ý thứ nhất, theo quy định của BLTTDS 2015, các trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng đất các bên nộp đơn yêu cầu khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nơi có tài sản. Đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà đất thì khởi kiện tại nơi bị đơn cư trú. Do đó, khi tiến hành khởi kiện phải xác định được đó là dạng tranh chấp gì để tránh trường hợp Tòa án từ chối nhận đơn hoặc chuyển đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền thì sẽ mất rất nhiều thời gian của chúng ta.
Lưu ý thứ hai, khi tranh chấp nhà đất mà có yếu tố nước ngoài, thường xảy ra đối với trường hợp chia thừa kế thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp Tỉnh nơi có nhà đất.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp nhà đất
Trình tự thực hiện khởi kiện
Bước 1: Nộp đơn và hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Bước 2: Chánh án Tòa án phân công thẩm phán phụ trách, thẩm phán phụ trách sẽ xem xét đơn và đưa ra các yêu cầu cho người khởi kiện (nếu cần thiết) hoặc tiến hành thụ lý hoặc chuyển/trả đơn khởi kiện tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Bước 3: Tòa án thụ lý vụ án. Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí theo quy định. Thẩm phán ra quyết định Thụ lý vụ án và gửi thông báo thụ lý vụ án tới Viện kiểm sát cùng cấp và các đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Bước 4: Đưa vụ án ra xét xử. Trong giai đoạn này sẽ có nhiều trường hợp cụ thể xảy ra và Thẩm phán giải quyết vụ án sẽ áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết cho từng trường hợp cụ thể đó.
Thành phần hồ sơ khởi kiện
Tùy vào từng loại hồ sơ mà người khởi kiện sẽ có những giấy tờ khác nhau để nộp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, thông thường sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện;
- Biên bản hòa giải cấp cơ sở (nếu có);
- Giấy tờ tùy thân/Giấy tờ về nơi cư trú của các bên;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà đất;
- Giấy tờ chứng minh việc mua bán/giao dịch nhà đất;
- Giấy tờ chứng minh quyền và lợi ích của người khởi kiện bị xâm phạm (cam kết, thỏa thuận ngoài hợp đồng – giao dịch, ghi âm, ghi hình,…)
Hãy gọi ngay cho Công ty Luật TNHH Cao Nguyên TQT. Với kinh nghiệm làm việc tại Toà án và các cơ quan có thẩm quyền, Công ty Luật TNHH Cao Nguyên TQT sẽ đưa ra những ý kiến tư vấn, giải pháp thiết thực và hiệu quả, thời gian giải quyết tranh chấp nhà đất sẽ được rút ngắn hơn và đem lại kết quả ngoài mong đợi cho quý khách hàng.
Thông tin liên hệ
